On a 最近一集的物业十大赌博信誉网站头脑风暴播客, North County Property Group的Bob Preston与Davidovich/Stein Law Group的十大赌博信誉网站合伙人Niv Davidovich进行了对话，讨论房东/租户法, eviction law, 以及2019冠状病毒病时代的擅自占用者权利.
当涉及到物业十大赌博信誉网站的主要风险领域之一是有人非法居住在你的财产的可能性. 那么，加州的房东该如何有效、合法地处理擅自占用者呢? 以及新法律如何影响加州的驱逐行为?
本博客将概述加州房产所有者应该注意的新法律. 请记住，这个讨论是加州特有的，它不构成法律建议. 如果你想为你的出租房产寻求具体的法律建议, 与法律专家取得联系.
加州寮屋和驱逐概述
寮屋的定义是什么
一个擅自占用者是业主最不愿意看到的. 擅自占用房屋者不向房东支付财产和土地费用, 真正的财产所有者往往不知道这种情况.
根据加州法律，擅自占用房屋者属于自己的一类. 擅自占用者居住在他们通常认为没有明显所有权的房产中, 这使非法侵入的标签名誉扫地. 擅自占用者可能会为他们认为被遗弃的财产和土地缴纳财产税, 当涉及到逆权占有法时，这些财产税最终对他们有利.
逆权占有基本上意味着加州的擅自占用者可能在足够的时间过去后获得拥有财产的合法权利. 目前已有法律为将财产所有权移交给寮屋者提供便利.
As Davidovich explains, 通过租赁而有权住在住所的人, 但是，超过规定日期的住宿可能不会被法律视为擅自占用者. 在这种情况下，他们可能被认为是“忍让承租人”，而不是寮屋者.
默许承租人通常享有与其他承租人相同的权利. 有租约的房客只要付房租就不能被驱逐, 遵守租约规定的义务, 不要造成滋扰或做非法的事情. 如果他们是正式的租房者，他们有权住在那里.
However, 一旦租客的租期(通常是12个月)到期, 他们失去了留在那里的权利. 但在这种情况下，他们通常不会被认为是擅自占用者——他们是忍让的房客.
如果业主想在这种情况下驱逐租户, 他们有权提前60天通知你然后你才能开始驱逐程序.
大卫多维奇说，当他想到一个非法占用者, 他想到的是一个人基本上在没有得到业主许可的情况下就住进了住宅.
What is "Just Cause"?
The Tenant Protection Act of 2019ab1482法案包含了一个名为“正当理由”的概念，该概念限制了驱逐.
According to Davidovich, AB 1482是加州通过的一项法律，它基本上建立了加州全州范围的租金管制. 这适用于所有楼龄超过15年的公寓楼或多户住宅.
这项法律规定，除非你有正当理由，否则业主不能驱逐房客，有一长串的理由可以被视为正当理由.
何时需要驱逐租客?
正如Niv Davidovich所解释的，房东有几种基本情况 驱逐加州房客的权利. 主要的三个描述在 Code of Civil Procedure 1161 (2), (3), and (4). 让我们来看看这三种理由的区别.
房客不付房租的一种非常简单的情况. According to Davidovich, 甚至在全球COVID-19大流行之前, 他处理的绝大多数驱逐都是由于租房者没有按时付款的简单情况.
接下来，1161(3)是已知的a cure or quit. 这意味着租房者违反了租约的某些条款而不是支付租金. 这种情况的例子是，如果租户在他们的单位里有更多的人，而不是允许的, 或者不给你钥匙就换了锁.
如果租户有义务支付水电费却没有，那就是1161(3)。. 另一个大多数人不知道的问题是租客不支付滞纳金.
1161(4)是特殊的，因为它不是一个“支付或退出”或“治疗或退出”的场景. 当涉及到1161(4)违规时，租户没有机会纠正这种情况. It's just a notice to quit. 在有限的情况下，1161(4)条可以送达, 其中一个是与滋扰有关的问题.
达维多维奇说，大多数情况下，1161是在房客不守规矩的时候供应的. 其他需要1161(4)的情况包括非法转让或转租租赁, or waste.
达维多维奇说，垃圾实际上从来没有被使用过 San Diego 面积，因为这意味着这些租户对出租财产做了一些事情，造成了永久的价值损失.
在非法活动的情况下呢?
非法活动一般属于第1161(4)条的定义范围。. For example, 在不幸的情况下，租客在你的租赁财产上出售毒品是非法使用财产.
However, as Davidovich explains, 如果一个租客在你的房子里使用毒品，但没有把它们卖出去, 你能否把那个人赶出去是值得怀疑的, 因为你的出租财产本身不属于违法行为. 你可以看到，这很容易成为法律上的灰色地带.
另一个例子是，如果你的一个房客被发现偷税漏税. Davidovich解释说，虽然这是违法的, 为租户提供1161(4)通知, 它们的违背必须是特定于前提的.
驱逐通知书应如何送达?
在住宅租赁物业驱逐的情况下, 大多数租户都会收到三天的通知. However, 如果你的租约规定要提前通知, 那你就得遵守租约上的规定.
加州最近改变的法律的一个重要方面是，驱逐要求的通知量现在是三次 business days. 周末或节假日不计算在内.
三个工作日过后, 如果居住者没有离开，如果他们没有修复裂痕, if they haven't paid the rent, 不管是什么，那就是你第一天可以提交 unlawful detainer. “非法拘留者”和“驱逐”是同义词.
Davidovich解释说，非法拘留是一种诉讼. 而一些房东认为他们可以简单地去法院申请驱逐令, 但在加州却不是这样. 该通知是强制性的先决条件.
一旦你发出通知，规定的时间已经过去了, 你必须进入下一步，将非法拘留者提交法院. 然后你就可以把这份通知寄给有问题的房客了. 然后他们有五天的法庭时间来提交某种回应.
加州的寮屋权:最后的想法
通常当人们想到擅自占用者时, 他们正在设想这样一种情况:一个人偷偷地占有了你的财产. 擅自占用者未经许可就住在那里. 对业主来说，逆权占有索赔是另一个噩梦, 逆权占有索赔意味着在足够的时间过去后，擅自占用者被授予财产的合法所有权. 简而言之，非法占用者和保护他们的法律可能是令房产所有者头疼的一大问题.
However, 在很多情况下，有人可能在没有得到你的完全许可或不知情的情况下住在你的房子里:比如非法转租, 租约上没有出现的额外居民, 还有租户逾期不租, 也许是在无意中这么做的.
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